ضمانات المشتري في امتلاك الشقة تحت الانشاء دراسة تحليلية مقارنة

published

DOI http://dx.doi.org/10.25098/1.2.224

Issue

Vol 1- Issue 2 Dec 2017

Section

Law and Political Studies

 

ريبوار محمد صالح ¹ ،أ.م. د. بَمو برويز خان الدلوي²

^{1-قسم القانون-كلية القانون – جامعة كرميان}

2-قسم القانون – كلية القانون – جامعة جيهان – السليمانية

 Rebwar Mohammed Salih 

Law Department,  Faculty of Law , Garmian Universty ,  Kurdistan Region ,  Iraq

Bamu Parwaiz Khan

Department of Law,  Faculty of Law , Cihan University , Kurdistan Region , Iraq

Received :  3-10-2017           Revised:  24-10-2017

Accepted : 1-11-2017        Published : Dec 2017

 

---

Abstract

The crisis of accommodation nowadays led to the increase of the price of accommodation units resulting in difficulties for the majority of people to buy a house in cash. This phenomenon led to the increase in the number of contracts conducted to obtain apartments under construction in exchange for premiums.

Since some jurisdictions do not allow registration of the sale of apartments unless it is completed, the buyer remains without proper warranty according to applicable laws. Accordingly, this study examines warranties of the buyer in owning an unfinished apartment. It also concentrates on buyers warranties stemming from the contract of the sale of an apartment. It finally addresses the problems related to such warranties through conducting comparisons between Iraqi law and each of the Egyptian and French laws.

 

پوخته‌:
قه‌یرانی نه‌بوونی شوێنی نیشته‌جێبوون له‌م سه‌رده‌مه‌دا بووه‌ته‌ هۆی به‌رز بوونه‌وه‌ی نرخه‌كه‌ی، به‌شێوه‌یه‌ك ئه‌سته‌مه‌ بۆ زۆرینه‌ بتوانن به‌ كاش بیكڕن، ئه‌مه‌ش بووته‌ هۆی زیادبوونی گرێبه‌ستی كڕینی شوقه‌ی نیشته‌جێبوون پێش ته‌واوبوونی به‌ قیستی یه‌كله‌دوای یه‌ك.
وله‌به‌ر ئه‌وه‌ی هه‌ندێ له‌ یاساكان ڕێگرن له‌ تۆماركردنی گرێبه‌ستی فرۆشتی شوقه‌ پێش ته‌واوبوونی، گه‌ره‌نتیه‌كانی كڕیار به‌س نیه‌ بۆ پاراستنی مافه‌كانی به‌ گوێره‌ی یاسا كارپێكراوه‌كان، بۆیه‌ ئه‌م توێژینه‌وه‌یه‌ ته‌رخان كرا بۆ باس كردن له‌ كه‌ره‌نتیه‌كانی كڕیاری شوقه‌ پێش ته‌واوبوونی، به‌ به‌راوردكاری له‌ نێوان یاساكانی عێراقی ومیسری وفه‌ره‌نسیدا، كه‌ ئه‌مه‌ش دوو جۆر گه‌رنتی ئه‌گرێته‌وه‌، یه‌كه‌میان ئه‌و گه‌ره‌نتیانه‌ له‌ خودی گریبه‌ستی فرۆشتنی شوقه‌وه‌ دێنه‌ ئاراوه‌، دووه‌میان ئه‌و گه‌ره‌نتیانه‌ په‌یوه‌ندیدارن به‌ گرێبه‌سته‌كه‌وه‌، وه‌ هه‌وڵمانداوه‌ چاره‌سه‌ری ئه‌و گرفتانه‌ بكه‌ین كه‌ له‌ چوارچێوه‌ی ئه‌م بابه‌ته‌دا سه‌رهه‌ڵده‌ده‌ن.

 

 

الملخص

لقد أدت ازمة السكن في الوقت الحالي الى ارتفاع اسعار الابنية السكنية مما يصعب على الاغلبية شراءها بمقابل نقدي، الامر الذي دعا الى زيادة العقود المبرمة لشراء الشقق السكنية تحت الانشاء مقابل أقساط دورية.

     ولما لم يجز بعض التشريعات تسجيل بيع الشقة إلا بعد تمام بناءها، يظل المشتري بلاضمان كافي على وفق التشريعات النافذة، لذا خصصنا هذه الدراسة للحديث عن ضمانات المشتري في ملكية الشقة تحت الانشاء ركزنا على ضمانات المشتري النابعة من عقد بيع الشقة تحت

الانشاء والضمات المتصلة بهذا العقد، وحاولنا معالجة الاشكاليات التي تثار بصددها من خلال اجراء المقارنة بين القانون العراقي وكل من القانونين المصري والفرنسي.

قائمة المصادر

 

أولاً/ الكتب:

1. د.ابراهيم دسوقي ابو الليل، البيع بالتقسيط والبيوع الائتمانية الأخرى، ط1، مطبعة الجامعة، جامعة الكويت، 1984.
2. أ.احمد نشأت، رسالة الإثبات، ج1، مكتبة العلم للجميع، بيروت- لبنان، القاهرة-مصر، دون سنة النشر.
3. د.آدم وهيب النداوي، الموجز في قانون الاثبات، ط2، العاتك لصناعة الكتاب، القاهرة، 2007.
4. د.أسعد دياب طارق، أبحاث في التحديد والتحرير وسجل العقاري، منشورات المكتبة الحديثة، طرابلس، لبنان، 1985.
5. د.أنور العمروسي، العقود الواردة على الملكية في القانون المدني، ط1، دار الفكر الجامعي، الاسكندرية، 2002.
6. د.أنور طلبة، العقود الصغيرة (الشركة والمقاولة والتزام المرافق العامة)، المكتب الجامعي الحديث، الاسكندرية، 2004.
7. د.أنور عبدالله جبر، انتقال ملكية العقارية بالبيع، ، منشأة المعارف، الاسكندرية، 2011،
8. د.توفيق حسن فرج وعصام توفيق حسن فرج، قواعد الإثبات في المواد المدنية والتجارية، منشورات الحلبي الحقوقية، دون سنة النشر.
9. د.جعفر فضلي، الوجيز في العقود المدنية، العاتك لصناعة الكاتب، القاهرة، دون سنة النشر.
10. د.حسن عبد الباسط الجميعي، تحول نظام الشهر العقاري في مصر الى نظام السجل العيني، دار النهضة العربية، 1999.
11. د.حسن على الذنون و د.محمد سعيد الرحو، الوجيز في النظرية العامة لالتزام – الاحكام الالتزام-، ج2، دار وائل للنشر، عمان، 2004.
12. د.حسن علي الذنون، النظرية العامة للالتزامات (مصادر الالتزام- احكام الالتزام- اثبات الالتزام)، بدون المطبعة، بغداد، 1976.
13. د.رمضان ابو السعود، الوجيز في الحقوق العينية الاصلية، منشورات الحلبي الحقوقية، دون سنة النشر.
14. د.سعيد عبدالكريم مبارك و د. طه الملاحويش و د.صاحب عبيد الفتلاوي، الموجز في العقود المسماة، -البيع-الإيجار-المقاولة، مكتبة السنهوري، لبنان، 2008.
15. د.سمير عبد السمع الاردن، تمليك وحدات البناء تحت الإنشاء والضمانات الخاصة لمشتري الوحدات السكنية، منشأة المعارف، الأسكندرية، 2001.
16. د.عباس الصراف، شرح عقد البيع في القانون المدني الكويتي، ط1، دار البحوث العلمية، الكويت، 1975.
17. د.عباس العبودي، السندات العادية ودورها في الإثبات المدني، ط1، الدار العلمية الدولية ومكتبة دار الثقافة للنشر والتوزيع، عمان-الأردن، 2001 .
18. القاضي عباس قاسم مهدي، ابطال سجل العقاري، ط1، مكتبة السنهوري، بغداد، 2014.
19. د.عبد العزيز المرسي حمود، أضواء على المشكلات العملية التي يثيرها عقد بيع العقاري غير المسجل، دار النهضة العربية، القاهرة، 1997.
20. د.عبدالرزاق احمد السنهوري، الوسيط ،ج10، دار احياء التراث العربي، بيروت- لبنان، دون سنة النشر.
21. د.عصمت عبدالمجيد بكر، الوجيز في شرح قانون الاثبات، مطبعة الزمان، بغداد، 1997.
22. علاء حسين على، عقد بيع المباني تحت الإنشاء، ط 1، منشورات زين الحقوقية، 2011.
23. د.على بن عزان بن على الهاشمي، الآثار القانونية للتسجيل العقاري، دار الفكر و القانون للنشر والتوزيع، المنصورة ، 2014 .
24. د.علي جمال الدين عوض، خطابات الضمان المصرفية، دار النهضة العربية، 2000.
25. د.علي حسين نجيدة، الشهر العقاري في مصر والمغرب، ط1، دارالنهضة العربية، القاهرة، 1986.
26. د.محمد جابر الدوري، مسؤلية المقاول والمهندس في مقاولات البناء والمنشآت الثابتة بعد انجاز العمل و تسليمه، مطبعة اوفيست عشتار، بغداد، 1985 .
27. د.محمد حسين منصور، تزاحم المشترين و المستأجرين لنفس المكان، دار جامعة الجديدة، الاسكندرية، دون سنة النشر.
28. د.محمد حسين منصور، النظرية العامة للأئتمان، منشأة المعارف، الاسكندرية، 2005.
29. د.محمد حسين منصور، شرط الاحتفاظ بالملكية، ط1، دار الجامعة الجديدة، الاسكندرية، 2007.
30. د.محمد شتا ابو سعد، الأثر الرجعي في القانون المدني المصري والمقارن، مطبعة جامعة القاهرة، 1984.
31. د.محمد عبد الظاهر حسين، الاحكام العملية للشهر العقاري، المؤسسة الغنية، دون مكان الطبع، 2007-2008.
32. د.محمد علي الصوري، التعليق المقارن على مواد قانون الإثبات، ج1، مطبعة شفيق، بغداد، 1983.
33. د.محمود زكي شمس، التوسع العمراني ونظام البناء في سوريا، دون مكان طبع و سنة النشر.
34. د.مصطفى احمد الزرقا ، العقود المسماة في الفقه الإسلامي، عقد البيع، ط2، دار القلم، دمشق، 2012.
35. د.مصطفى عبد السيد الجارحي، احكام الظاهر في السجل العيني، ط2، دار النهضة العربية، القاهرة،1988.
36. د.مصطفى مجدى هرجه، قانون الإثبات في المواد المدنية والتجارية، دار الثقافة للطباعة والنشر، القاهرة، 1986.
37. د.وهبة الزحيلي، نظرية الضمان أو أحكام المسؤلية المدنية و الجنائية في الفقه الإسلامي، دراسة مقارنة، ط9، دار الفكر، دمشق، 2012.
38. د.يوسف سعدون حمد، حماية المشتري في عقد بيع عقار تحت الإنشاء، ط الاولى، منشورات المجلس الحقوقي، لبنان، 2016.

ثانياً/الرسائل الجامعية:     

39. عياشي شعبان، عقد بيع العقار بناءً على التصاميم، أطروحة دكتوراه، كلية الحقوق، جامعة منتوري-قسنطينة، 2012 .
40. د.محمد المرسي زهرة، بيع المباني تحت الإنشاء، مجموعة رسائل دكتوراه، دون مكان الطبع و سنة النشر.
41. جمال عبد كاظم الحاج ياسين ، أحكام الزعم بسبب شرعي في الالتصاق الصناعي، رسالة ماجستير، كلية قانون ، جامعة بابل، السنة 2015 .
42. شالاو وهاب صادق، الضمانات القانونية للمشتري في بيع البناء تحت الإنشاء، رسالة ماجستير، كلية القانون، جامعة كويه، 2015.

ثالثاً/البحوث:

43. د.محمد زهرة، العقار بحسب المال، دراسة مقارنة، بحث منشور في مجلة الحقوق، الكويت، القسم الثاني، السنة العاشرة، العدد الثاني،
44. فؤاد صالح الدرادكة، التعهد بنقل ملكية عقار، دراسة فقهية وقضائية في القانونين المدني الأردني والمدني العراقي، -رؤية جديدة-، بحث منشور في مجلة الحقوق، جامعة الكويت، العدد 1، السنة 32، مارس 2008.
45. د.ياسر باسم ذنون ود.سبيل جعفر حاجي عمر، العقد التمهيدي كأحد ضمانات البائع في عقد بيع المباني قيد الإنشاء ، بحث منشور في مجلة جامعة تكريت للعلوم القانونية والسياسة، المجلد 3، السنة3، العدد12.
46. نوري حمد خاطر، الأثر الرجعي في التصرف القانوني، رسالة ماجستير، كلية القانون والسياسة، جامعة بغداد، 1986.
47. د.ابراهيم احمد الحياري، حماية المشتري في بيع بناء تحت الإنشاء، بحث منشور في مجلة الحقوق الكويتية، العدد (4)، السنة (33)، 2009.
48. د.بمو برويز خان الدلوي، الأثر الكاشف للتسجيل في نقل ملكية العقار، بحث منشور في مجلة الرافدين للحقوق، المجلد 16، العدد56، السنة18.
49. د.صاحب عبيد الفتلاوي، التنفيذ العيني الجبري لعقود بيع العقارت الغير المسجلة، بحث منشور على الانترنيتhttp:// www.farrailawver. son/print Topic. phd? print Topicld=518 تاريخ الزيارة(6/1/2017).

رابعاً/ التشريعات:

أ-التشريعات العراقية:

50. القانون المدني رقم (40) لسنة1951 وتعديلاته.
51. قانون الادارة البلديات رقم (165) لسنة 1964 المعدل.
52. قانون تسجيل العقاري رقم (43) لسنة 1971 المعدل.
53. قانون الإثبات رقم (107) لسنة 1979 المعدل.
54. قانون التجارة رقم (30) لسنة 1984 المعدل.
55. قانون الاسثمار اقليم كوردستان (4) لسنة 2006.
56. قانون الاستثمار العراقي رقم (13) لسنة 2006.
57. نظام الاستثمار رقم (7) لسنة 2010 المعدل.
58. تعليمات رقم (2) لسنة 2011 الصادر من المجلس الأعلى للإستثمار في إقليم كوردستان.

ب‌.التشريعات المقارنة:

59. قانون الشهر العقاري المصري رقم(114) لسنة 1946 المعدل.
60. القانون المدني المصري رقم(131) لسنة 1948 المعدل.
61. قانون السجل العيني المصري رقم (142) لسنة 1964 المعدل.
62. قانون ايجار الاماكن المصري رقم(49) لسنة 1977 المعدل.
63. قانون الاثبات المصري رقم (25) لسنة 1986 المعدل .
64. القانون المدني الفرنسي لسنة 1804 المعدل.
65. قانون البناء والسكن الفرنسي.
66. القانون الفرنسي رقم (67-3) لسنة 1967 الخاص ببيع المباني تحت الإنشاء وضمان تشييد.

خامساً/مصادر القرارات القضائية:   

67. القاضي إبراهيم المشاهدي، المختار من قضاء محكمة التميز، ج5، مطبعة الزمان، بغداد، 2000،
68. النشرة القضائية، العدد الثاني، السنة الرابعة، نيسان، مايس، حزيران، 1993.
69. المحامي هادي عزيز علي، التطبيقات القضائية في قضاء محكمة استئناف بغداد وبصفتها التمييزية، – التعهد بنقل ملكية العقار-، دار العدالة، الكرادة ، دون سنة النشر.
70. د.علاء صبري التميمي، المجموعة المدنية في قضاء محكمة التمييز الاتحادية، بدون المطبعة، بغداد، 2009.

سادساً/ القرارات القضائية غير منشورة:

71. قرار محكمة تمييز إقليم كوردستان رقم (915/مدنية اولى/2012) الصادر في (23/12/2012).
72. قرار محكمة تمييز إقليم كوردستان رقم (117/الهيئة المدنية الاستئنافية/2013) الصادر في (20/5/2013).
73. قرار محكمة تمييز إقليم كوردستان رقم ( 59/الهيئة المدنية الاستئنافية/2014) الصادر في (16/2/2014).
74. قرار محكمة تمييز إقليم كوردستان رقم (470/الهيئة المدنية /2015) الصادر في (9/ 11/ 2015).

سابعاً/ المصادر الاجنبية:

81-Alain Benabent، Droit Civil، les contrats speciaux civil et commerciaux، 8e ED، Montchrestien، 2008.

82- Francois Magnin، Droit Prive de la constrction، Dalloz et sirey، Jurisprudence Generale، 1985، Information Rapide.

83- Francois Magnim، vente dimmeuble a contruire، code civil، Regime renforce، Jur class، 2001.

84- V-Guy de crecy، le promoteur de Construction، immobiliere a nsage d habitation these paris، 1960.

85- Walter Wheeler cook، Quasi-contracts، Lasalle Extendion University، 1939.

.